Parmi les investissements immobiliers locatifs qui font recette : les résidences étudiantes. Celles-ci sont des résidences avec services qui produisent un rendement particulièrement attractif, de l’ordre de 4.5% à 5%, en fonction de la qualité de sa gestion. Vous profitez aussi d’un avantage fiscal issu de votre statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP), qui boostera votre rendement net.
Cet article est un mini-guide sur le choix de votre résidence étudiante destinée à générer les meilleures performances pour votre patrimoine.
Comment fonctionne une résidence étudiante ?
Ce type de logement est administré par un gestionnaire. Il prend à son compte la construction ou l’achat en VEFA de l’immobilier, et le met en location, meublé. Rappelons qu’il s’agit d’un immeuble de rapport qui comporte plusieurs appartements, du T2 au T4 pour la plupart des résidences, et qui sont ouvertes aux résidents souhaitant loger seuls ou en colocation.
Le gestionnaire de résidence gère la collecte des loyers, les baux signés avec les étudiants résidents. Il endosse aussi toutes les tâches se rapportant à l’entretien, aux réparations, ainsi qu’aux gros travaux de rénovation.
La résidence étudiante est proposée aux investisseurs désireux de faire de la LMNP, sans avoir à supporter les contraintes locatives. Ceux-ci achètent alors un appartement auprès du gestionnaire, tandis que tous deux signent un bail commercial. Les clauses sont librement négociées entre les deux parties, suivant toutefois la réglementation du Code civil des usages des locaux.
L’importance du choix du gestionnaire
C’est avant tout le premier critère que vous devez considérer dans le choix de votre résidence. Car c’est de lui dont dépend le succès de votre investissement. De même, comme énoncé ci-dessus, les loyers proviennent directement du gestionnaire : considérez donc avant tout sa santé financière, de même que sa renommée.
Ces précautions sont à anticiper afin de mieux gérer en cas de faillite de votre gestionnaire. À cela s’ajoute la qualité de l’emplacement afin de vous permettre éventuellement de recycler l’appartement en un logement résidentiel classique.
L’importance de la qualité du bail commercial
Les obligations et les droits des deux parties (bailleur et propriétaire) sont détaillés dans le bail commercial. Vigilance donc quant à son contenu. Voici les points à examiner à la loupe en ce qui concerne ce document contractuel :
- la durée de la location et les modalités de résiliation
- le montant des loyers : notez que même si les locataires sont des étudiants, c’est le gestionnaire de résidence qui vous verse vos loyers, conformément au montant que vous aurez fixé d’un commun accord. De ce fait, le gestionnaire vous les verse indépendamment de la qualité du taux d’occupation de la résidence et de la solvabilité des locataires
- l’échéance des versements
- les modalités de révision
- la prise en charge des travaux d’entretien, de réparation et de rénovation : notez également que c’est le gestionnaire qui les prend en main
C’est en fonction de la qualité du bail que vous rendrez votre résidence plus liquide à la revente. En effet, le repreneur se penchera sur ces détails avant de valider sa décision. Soulignons d’ailleurs que ce n’est pas uniquement l’appartement que vous revendez, mais aussi le bail commercial qui l’accompagne.
Le potentiel de valorisation de l’immobilier
Le troisième point à prendre en considération est l’immobilier proprement dit : quel est le potentiel de valorisation de l’immobilier ? Pour cela, considérez le quartier et l’environnement, les commodités, la ville, la région. Les éléments que vous sélectionnerez pour votre analyse seront la qualité de la demande locative, la santé du marché immobilier, le développement urbain ainsi que le dynamisme économique.
