Vous êtes un investisseur assez frileux aux risques et souhaitez investir dans les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI). Sachez que celles-ci offrent un bon rapport rendement-risques de par leur nature. Il en existe également 3 catégories, et nous allons déterminer laquelle d’entre elles répond le plus à ce profil d’investisseur.
Rappel sur le fonctionnement de ce placement pierre-papier
La SCPI est un placement pierre-papier, c’est-à-dire qu’elle a pour sous-jacent l’immobilier géré, tandis que les investisseurs souscrivent à du “papier”, par le biais des parts émises par la société de gestion. Les SCPI sont diversifiées de nature, car elles fonctionnent sur la base de plusieurs immeubles de différentes typologies.
Ces derniers sont mis en location afin de produire des revenus locatifs convertis en dividendes. Ces dividendes sont distribués auprès de tous les investisseurs porteurs de parts.
Les SCPI sont des placements adaptés à tous types de profils, et aux investisseurs ayant toutefois un horizon de placement long. Percevoir des compléments de revenus immédiats, préparer sa retraite, capitaliser ou encore défiscaliser : telles sont les multiples possibilités issues d’un investissement SCPI. Cela en plus d’échapper à toute contrainte de gestion qui incombe plutôt à l’exploitant. Ainsi, il n’est pas seulement question de bien choisir sa SCPI, mais aussi de souscrire ses parts à la meilleure source.
Les SCPI fiscales
Les SCPI fiscales détiennent des immeubles résidentiels dans leur patrimoine. Ces derniers sont exploités suivant un montage permettant une réduction d’impôt du souscripteur. Parmi les dispositifs intervenant dans les montages : Pinel, Denormandie, Malraux et régime du déficit foncier.
Ces dispositifs requièrent de se conformer à plusieurs contraintes : emplacement, durée d’engagement, choix des locataires par rapport aux loyers plafonnés, etc. La prise en charge de ces contraintes relève des responsabilités de la société de gestion. Toujours est-il que les investisseurs doivent respecter la période de détention des parts fixée par cette dernière.
La réduction de l’impôt sur le revenu est fonction de la quote-part, c’est-à-dire du montant de l’investissement. Les SCPI fiscales sont associées à un certain niveau de perte en capital du fait des risques locatifs encourus. Les locataires sont des personnes physiques, toutefois sélectionnés pour leur solvabilité.
Les SCPI de rendement
Les SCPI de rendement se servent de l’immobilier professionnel pour générer des revenus locatifs. Elles sont donc diversifiées de nature, de par la typologie de ses actifs qui sont des immeubles tertiaires : immeubles de bureaux, de santé, d’éducation, murs de commerces, immeubles de logistique, locaux d’activités, hôtels.
Ainsi, les locataires sont des entreprises sélectionnées pour leur solidité financière. Les principaux points forts : des baux longue durée et des loyers élevés. Ces derniers sont répercutés sur les dividendes distribués auprès des investisseurs.
Les SCPI de rendement se distinguent par un niveau de risque locatif relativement faible, du fait de la typologie de leurs locataires et de la durée des baux. Certaines typologies de ces SCPI sont soumises à certains risques, par exemple celles qui sont vulnérables aux cycles, tels que les hôtels. Quoi qu’il en soit, ces risques sont maîtrisés, du fait de la diversification avec d’autres typologies d’immeubles.
Les SCPI de capitalisation
Les SCPI de capitalisation ont un fonctionnement différent des SCPI fiscales et de rendement : pas de mise en location, pas de loyers à collecter. Mais alors, quels sont les objectifs de cette famille pierre-papier ? Le patrimoine demeure toujours de l’immobilier certes, mais celui-ci est destiné à dégager de la plus-value à la revente.
Les immeubles sont acquis à un prix décoté pour être revalorisés. Par exemple, en ciblant des actifs à prix inférieur au cours sur le marché, ou encore en investissant en nue-propriété afin de profiter de la revalorisation à la récupération de la pleine propriété.
