L’investissement locatif dans l’immobilier meublé rapporte, mais il n’est pas toujours à la portée de tous. Pourtant, il existe un moyen simple et accessible à tous les portefeuilles pour tirer profit des points forts de la LMNP, la location meublée non professionnelle. Il s’agit d’investir dans les OPCI FILM. Comment fonctionnent-ils et quels sont les avantages ?
Organismes de placement collectif immobilier (OPCI)
Avant tout, notons que les OPCI sont des produits pierre-papier. Cela veut dire que c’est un professionnel qui gère un parc immobilier destiné à la mise en location pour générer des revenus locatifs, tandis que l’investisseur souscrit à des parts de sociétés. Ce, sur la base desquelles il perçoit sa part de dividendes.
Il existe deux familles d’OPCI : les classiques qui exploitent de l’immobilier nu, et les OPCI FILM (fonds d’investissement en location meublée).
À titre informatif, les OPCI ont pour caractéristique leur très intéressante diversification, car ils se servent de valeurs mobilières telles que les actions et les obligations pour compléter leur composition. Les liquidités rejoignent aussi leur portefeuille, afin de permettre une sortie d’investissement moins contraignante, le moment venu.
Les mêmes atouts fiscaux issus de la LMNP
Le régime fiscal LMNP est particulièrement avantageux et il est répercuté sur les OPCI FILM. Il se traduit par le régime réel et le régime micro BIC, qui permettent de défiscaliser sans contrainte, que ce soit sur la durée de détention des parts ou autre.
Le réel d’imposition est une ouverture à la déduction des charges, de même qu’aux amortissements sur l’immobilier et le mobilier. Quant au régime micro-BIC, il se traduit par la déduction d’un abattement forfaitaire de l’assiette imposable.
Les avantages à souscrire à un OPCI FILM
En souscrivant à un OPCI FILM, vous êtes délégué de toute contrainte de gestion locative. C’est un spécialiste pierre-papier qui gère l’intégralité de ce fonds, depuis l’acquisition immobilière à la mise en location et à la distribution des revenus locatifs. Vous percevez votre part sous forme de dividendes, de même que les plus-values au moment de la revente immobilière.
Les biens immobiliers qui composent le patrimoine des OPCI sont des résidences avec services qui génèrent un rendement très attractif, de l’ordre de 4.5% à 5% par an. Ce sont par exemple les résidences seniors et les résidences étudiantes. Les résidences de tourisme et d’affaires en font aussi partie.
Par ailleurs, vous intégrez des produits boursiers dans votre portefeuille, mais dont la société de gestion se charge de leur sélection. Ce qui permet aux investisseurs de diversifier sans forcément disposer des connaissances du marché boursier et de leurs spécificités.
Le ticket d’entrée pour un OPCI est relativement bas, de l’ordre de 5 000 euros, ce qui est nettement plus abordable qu’un investissement dans une location meublée physique.
Les OPCI sont des fonds à gestion collective et permettent ainsi une meilleure mutualisation des risques. Cela du fait non seulement de la diversification des actifs composant le fonds, mais aussi de celle se rapportant à la localisation géographique des immeubles, de même qu’à leur typologie.
Sachez, par ailleurs, que vous placez votre argent dans un placement immobilier géré par un spécialiste qui est agréé par l’Autorité des marchés financiers (AMF).
Quels risques dans un investissement OPCI FILM ?
Les OPCI sont des actifs assez risqués du fait de leur composition en actifs boursiers. Ceux-ci sont en effet soumis aux fluctuations des marchés. À cela s’ajoutent les risques liés aux marchés financiers et immobiliers qu’il convient de débusquer avant de décider si ce placement est en concordance avec votre profil et vos objectifs.
