Si les SCPI représentent une porte d'entrée accessible à tous dans l'immobilier, il est crucial de sonder au-delà des rendements annoncés et de comprendre les subtilités de ce produit financier. Un comparatif est de rigueur et à cela s’ajoute la détermination des paramètres pour trouver la SCPI qui vous correspond.
Un véhicule d’investissement collectif qui investit dans l’immobilier locatif
Rappelons avant tout que les SCPI sont de l’immobilier locatif dont le parc est constitué sur la base de l’apport de plusieurs investisseurs associés. Il s’agit en effet d’un véhicule d’investissement collectif dont le but est de percevoir des revenus issus des loyers : les dividendes.
Les SCPI investissent dans un portefeuille immobilier diversifié (bureaux, commerces, résidences, murs de santé et d’éducation, locaux d’activités, entrepôts, hôtels et actifs alternatifs). Ces immeubles sont répartis dans différentes régions (franciliennes et provinces françaises), ainsi que dans différents pays localisés majoritairement en Europe.
C’est une société de gestion agréée par l’Autorité des marchés financiers (AMF) qui organise les démarches liées à l’acquisition et à la mise en location des immeubles. Elle endosse aussi tous les travaux d’entretien et de rénovation. La société de gestion collecte les loyers pour les convertir en dividendes après déduction des commissions et des provisions pour risque, dont le report à nouveau (RAN). C’est également celle-ci qui prend en main la revente des immeubles selon les stratégies qui peuvent évoluer au fil de la demande sur le marché ou encore des exigences réglementaires.
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Le rendement
Le rendement est un indicateur à nuancer. Un rendement élevé dans le passé ne garantit pas la même performance à l'avenir. Celui-ci est conditionné par de nombreux paramètres internes et externes. Le rendement de la SCPI est aussi influencé par le taux de vacance locative.
Quant au rendement net enregistré par l’investisseur, il est fonction de sa fiscalité ainsi que des frais prélevés (d’entrée, de souscription et de gestion, entre autres). Le rendement net de la première année tient aussi compte de la durée du report de jouissance, c’est-à-dire celle pendant laquelle l’investisseur ne perçoit pas de dividende, selon les politiques de gestion de la SCPI. Le délai de jouissance varie d’une SCPI à l’autre, entre 2 mois à 5 mois, voire jusqu’à 6 mois pour certaines SCPI récentes. Ce délai a été mis en place afin d’absorber les carences en loyers entre le moment de l’acquisition des immeubles et celui de leur mise en location.
La composition du patrimoine immobilier
Les SCPI dont le patrimoine est diversifié ont toujours été considérées comme plus sécurisées face aux aléas économiques. Ce qui est en partie vrai. Cependant, les réglementations évoluent, de même que les attentes des locataires, et certaines typologies d'immeubles sont plus sensibles aux cycles économiques. D’autres, en revanche, affichent une invulnérabilité à ces cycles (par exemple les immeubles de santé et les résidences seniors, de même que les immeubles d’éducation et les résidences étudiantes).
Notons aussi qu’un patrimoine vieillissant peut nécessiter d’importants travaux de rénovation, voire la revente.
Les frais
Les frais sont prélevés sur le capital constitué et, par conséquent, influencent le montant des dividendes perçus. Ce qui se répercute alors sur le rendement net, comme expliqué précédemment. Si les frais d’entrée et les frais de souscription sont ponctionnés en une seule fois, les frais de gestion s’appliquent chaque année. Ces frais diffèrent d’une SCPI à l’autre.
En clair, pour trouver la SCPI qui vous correspond, une présélection sera réalisée, suivie d’un comparatif, en tenant compte de vos critères et de votre profil d’investisseur. Lisez les documents d’information clé avant d’investir afin que vous ayez une vision précise des risques éventuellement attendus.
